Grundstücksteilung

Genehmigung zur Teilung von Grundstücken

§ 19 Baugesetzbuch (BauGB)

Teilung von Grundstücken

(1) Die Teilung eines Grundstücks ist die dem Grundbuchamt gegenüber abgegebene oder sonst wie erkennbar gemachte Erklärung des Eigentümers, dass ein Grundstücksteil grundbuchmäßig abgeschrieben und als selbständiges Grundstück oder als ein Grundstück zusammen mit anderen Grundstücken oder mit Teilen anderer Grundstücke eingetragen werden soll.

(2) Durch die Teilung eines Grundstücks im Geltungsbereich eines Bebauungsplans dürfen keine Verhältnisse entstehen, die den Festsetzungen des Bebauungsplans widersprechen.

§ 8 Niedersächsische Bauordnung (NBauO)
Grundstücksteilungen

(1) Durch die Teilung eines Grundstücks, das bebaut ist oder dessen Bebauung genehmigt ist, dürfen keine Verhältnisse geschaffen werden, die den Vorschriften dieses Gesetzes oder aufgrund dieses Gesetzes erlassenen Vorschriften zuwiderlaufen.

(2) Soll bei einer Teilung eines Grundstücks nach Absatz 1 von Vorschriften dieses Gesetzes oder von aufgrund dieses Gesetzes erlassenen Vorschriften abgewichen werden, so ist § 66 entsprechend anzuwenden.

Probleme bei der Grundstücksteilung

Bei der Teilung von Grundstücken kommt es immer wieder zu Problemen aufgrund der Entstehung baurechtswidriger Zustände.

Die Teilung von Grundstücken unterliegt in Niedersachsen nicht mehr der Genehmigungspflicht. Häufig wird dabei immer wieder übersehen, dass eine Teilung von Grundstücken dennoch den vorgenannten gesetzlichen Anforderungen entsprechen muss.

Somit sollten folgende Dinge Berücksichtigung finden:

Bauplanungsrecht:

In bauplanungsrechtlicher Hinsicht ist insbesondere zu beachten, dass auf den neu entstehenden Grundstücken im Geltungsbereich eines Bebauungsplans jeweils das Maß der baulichen Nutzung (insbesondere GFZ und GRZ), die festgesetzte Bauweise sowie Festsetzungen zur überbaubaren Grundstücksfläche eingehalten werden.

Bauordnungsrecht:

In bauordnungsrechtlicher Hinsicht sollten unter anderem folgenden Sachlagen geklärt sein:

  • Ist die Erschließung, hinsichtlich der Zufahrt und der Ver- und Entsorgungsleitungen, der Bauobjekte gesichert.
  • Steht ein Gebäude auf zwei Grundstücken.
  • Halten die aufstehenden Gebäude auf dem zukünftigen Grundstück genügend Abstand zu den Grenzen ein.
  • Liegen die notwendiger Pkw-Einstellplätze auf dem jeweiligen verbleibenden Grundstück.
  • Befindet sich der notwendiger Kinderspielplatz auf dem neuen Wohnhaus-Grundstück.
  • Genügen die Grenzwände dem Brandschutz.
  • ... und Andere.

    Lösungsmöglichkeiten:

    Es ist daher zwingend erforderlich, vorausschauend zu planen und zu prüfen, ob die oben genannten Punkte für alle neu entstehenden Grundstücke berücksichtigt werden können. Stellt sich im Rahmen einer solchen vorausschauenden Planung heraus, dass in einem bestimmten Bereich ein baurechtswidriger Zustand entstehen würde, sollten entsprechende Fachkräfte mitwirken.

    Bauordnungsrechtliche Probleme lassen sich eventuell durch die Eintragung von Baulasten lösen. Zum Beispiel: Im Falle einer auf dem anderen Grundstück liegenden Abstandsfläche beispielsweise kann eine Baulast eingetragen werden, wenn die Flächen sich nicht überschneiden. Das Problem einer unterirdischen, sich über die Grundstücksgrenzen erstreckenden Tiefgarage kann durch eine Vereinigungsbaulast gelöst werden.

    Baurechtswidrige Zustände in bauplanungsrechtlicher Hinsicht können hingegen im Regelfall nicht durch eine Baulast gelöst werden. In dem Fall gibt es dann die Möglichkeit die Teilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zu regeln.

    Risiko:

    In Niedersachsen haben die Bauaufsichten die Möglichkeit einzuschreiten und die Aufforderung zur Rückabwicklung geltend zu machen.

    Benötigte Unterlagen

  • Teilungsantrag (Vordruck) mit Angaben zum Grundstück
  • Auszug aus der Liegenschaftskarte

    hier stehen Formulare zum Download bereit

    Gebühren

    Die Gebühren werden auf der Grundlage der Baugebührenordnung (BauGO) bzw. der Verwaltungskostensatzung ermittelt. Bemessungsgrundlage ist unter anderem der Wert des zu teilenden Grundstücks